Hasta ahora, 2020 no ha sido amable con los REIT de oficina. En todo el sector, las acciones cayeron un promedio de 28% durante el año hasta el 31 de mayo. Steve Kemler , un experimentado inversor inmobiliario y actualmente Director General del Grupo Stone Arch, cree que hay buenas razones para preocuparse: la mayoría de los trabajadores de oficina estadounidenses no han puesto un pie en su oficina en meses. ¿Pero el sector realmente merece una paliza tan severa?
Kemler cree que hay pruebas sólidas de que la tendencia hacia el trabajo remoto no será de corta duración ni de pequeña escala. Una encuesta reciente de Gartner indica que los directores financieros esperan que el 10-15% de la fuerza laboral de la oficina estadounidense cambie a trabajo remoto a tiempo completo en el corto plazo, con un 74% de los directores financieros que esperan trasladar al menos el 5% de su fuerza laboral a trabajar completamente desde casa.
Algunas compañías importantes han anunciado planes aún más agresivos; Facebook planea que el 50% de su personal sea completamente remoto en 5-10 años, y Twitter, Square y Shopify ya han adoptado un modelo remoto por defecto para todos los empleados. Como resultado, el 22% de los directores financieros le dicen a Gartner que ya han tomado o que pronto tomarán medidas para reducir los gastos inmobiliarios de sus empresas.
Si suponemos que el 10% de los trabajadores de oficina van completamente a distancia y que la mitad trabaja desde casa un día por semana, las oficinas contendrán un 20% menos de personas en un día determinado. En los últimos 20 años, los REIT de oficina han mantenido una ocupación promedio del 94%, rebotando entre un mínimo posterior a la crisis financiera del 88% y un máximo previo al punto de auge del 98%. La escala potencial de la amenaza planteada por el trabajo remoto, incluso utilizando nuestra estimación conservadora, es el doble de la diferencia entre este pico y mínimo de varias décadas. Por lo tanto, los inversores de REIT de oficina tienen buenas razones para estar asustados.
Una reducción del 20% en la demanda sería extremadamente dolorosa en cualquier sector, pero aspectos particulares del modelo REIT hacen que los precios de sus acciones sean especialmente sensibles. Para conservar su estatus de bajo impuesto, los REIT deben distribuir la mayor parte de su flujo de efectivo en forma de dividendos; en promedio, los REIT de oficina pagan el 75% del flujo de caja libre . Esto deja poco dinero disponible para invertir en la reorganización de carteras de varios millones de pies cuadrados para cumplir con requisitos inesperados en torno al espacio de escritorio, filtración de aire, espacios públicos protegidos y más. Los REIT también operan principalmente en función del rendimiento de dividendos, por lo que cualquier amenaza a la estabilidad de sus dividendos puede hacer que los precios de las acciones se desmoronen.
El argumento en contra de todo esto es que las preocupaciones de seguridad relacionadas con Covid-19 pueden aumentar los requisitos de pies cuadrados per cápita. A partir de 2017, según Cushman y Wakefield , el empleado de oficina promedio tenía aproximadamente 194 pies cuadrados de espacio, incluida su área de escritorio y la parte de áreas comunes, una disminución de ~ 8% desde 2009. Parte de esta reducción se debió a la tendencia hacia la apertura planos de planta y lejos de oficinas privadas.
A medida que las compañías buscan separar más a sus miembros del personal y potencialmente volver a poner a más de ellos en oficinas privadas, los aumentos en el espacio cuadrado per cápita necesarios para lograr el distanciamiento social podrían compensar o incluso superar las disminuciones esperadas en el personal de la oficina como resultado del trabajo remoto.
Sin embargo, este caso del toro es débil. Si bien las compañías pueden espaciar a sus empleados de oficina inmediatamente después del cierre, es poco probable que continúen gastando significativamente más en espacio de oficina por empleado de lo que gastaron antes de Covid una vez que una vacuna está ampliamente disponible y la preocupación pública comienza a desvanecerse, especialmente cuando otras opciones menos costosas (como filtración de aire, desinfectante de manos fácilmente accesible y protectores de plexiglás) brindan gran parte del beneficio a una fracción del costo.