Lo último que Charlotte necesitaba en medio de una pandemia mundial era que le sirvieran una pila de documentos de ejecución hipotecaria. Una veterana de la Fuerza Aérea de los EE. UU. Y propietaria de una pequeña empresa, acababa de recuperarse de una cirugía de cáncer de tiroides y estaba tratando de reconstruir su vida.
Se suponía que una moratoria nacional del 18 de marzo , que prohíbe las ejecuciones hipotecarias de hipotecas respaldadas por el gobierno federal hasta mediados de mayo, le ofrecería algo de alivio en medio de la crisis del coronavirus. Debería haber tenido algunos meses para reagruparse mientras luchaba para asegurar una modificación de préstamo o reunir el efectivo necesario para compensar los pagos atrasados en su préstamo hipotecario de Asuntos de Veteranos.
No funcionó de esa manera.
El 25 de marzo, un servidor de procesos llegó a la casa de Charlotte en Hollywood para informarle que su banco hipotecario, Village Capital and Investment, la estaba ejecutando.
"Mi hijo estaba aquí y abrió la puerta. El servidor de procesos le entregó el papeleo. Lo puse a un lado por un momento porque estaba muy abrumada", le dice Charlotte a New Times . "Cuando lo leí, dije: 'Oh, Dios. Más para tratar además del coronavirus'".
La moratoria de ejecución hipotecaria en curso cubre préstamos para viviendas de VA, préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda e hipotecas compradas por entidades patrocinadas por el gobierno Freddie Mac y Fannie Mae.
La ejecución hipotecaria fue presentada por la firma de abogados McCalla Raymer en Orlando cinco días después de que entrara en vigencia la prohibición federal de ejecución hipotecaria. El bufete de abogados no respondió a las preguntas de New Times sobre por qué presentó el caso a pesar de la moratoria.
Charlotte, que sirvió en la fuerza aérea y la guardia nacional durante la década de 1980, dice que había tratado en vano de trabajar con los oficiales de crédito en una solución para mantener su casa. Su diagnóstico de cáncer en 2018 la dejó a un lado del trabajo y la hizo quedarse atrás en su hipoteca. (Charlotte solicitó ser identificada solo por su nombre debido a las preocupaciones sobre la privacidad médica y las posibles repercusiones para su negocio).
El año pasado, tuvo que viajar de ida y vuelta desde el Moffitt Cancer Center en Tampa para consultas médicas. El tratamiento culminó en una cirugía dolorosa.
"No podía trabajar. Tenía síntomas horribles incluso de antemano. Todo me afectó mucho económicamente", dice. "[Los oficiales de crédito] dijeron que no estaba ganando suficiente dinero para una modificación. Les dije que me estaba encaminando después de la cirugía. A alguien le toma tiempo recuperarse del cáncer".
El 10 de abril, más de dos semanas después de presentar la ejecución hipotecaria, los abogados de la compañía hipotecaria le pidieron al juez asignado al caso de Charlotte que pospusiera los procedimientos a causa de la pandemia. Pero ya se habían hecho algunos daños: las solicitudes de ejecución hipotecaria generalmente permanecen en un informe de crédito al consumidor durante siete años, y se estampan permanentemente en el registro judicial. Además, las presentaciones a menudo resultan en honorarios y costos judiciales que se cobran al propietario.
Charlotte no está sola en recibir documentos de ejecución hipotecaria después de la fecha límite de la moratoria. La residente de Hallandale Beach, Rosanne Johnson, fue golpeada con una ejecución hipotecaria el 19 de marzo. Ella y su difunto esposo, Jerry, adquirieron su casa de 1,200 pies cuadrados, que se encuentra en un lote de esquina bordeado de palmeras a pocas cuadras al oeste de la US 1, en 1990.
Johnson, de 76 años, tiene una hipoteca revertida asegurada por la Administración Federal de Vivienda, un tipo de préstamo que permite a las personas mayores pedir prestado contra el valor de su propiedad para cubrir gastos de vida, deudas del consumidor o facturas médicas. Según Nationstar, la compañía hipotecaria de Johnson, su préstamo entró en mora debido a que sus impuestos sobre la propiedad o los pagos del seguro de la vivienda no se mantuvieron al día.
Nationstar está representada en el caso de ejecución hipotecaria de Johnson por McCalla Raymer, la misma firma que maneja la ejecución hipotecaria de Charlotte. La semana después de presentar el caso contra Johnson, los abogados pidieron a la corte que posponga los procedimientos. ( New Times no pudo comunicarse con Johnson para hacer comentarios).
Un portavoz del Sr. Cooper Group, la empresa matriz de Nationstar, dice que un error administrativo es el culpable de la presentación tardía.
"Fue un gran malentendido. Fue uno de esos casos en que el problema se solucionó tan pronto como se dio cuenta del error", dice el portavoz Robert Smith.
La presentación contra Johnson no fue el único caso de Nationstar que se escapó de las grietas. En la tarde del 18 de marzo, horas después de que se anunciara la moratoria, la compañía solicitó la ejecución hipotecaria de la hipoteca inversa asegurada por la FHA de Betty Cheng, residente de Miami de 78 años.
Cheng le dice a New Times que un lapso en su seguro hizo que su préstamo entrara en mora y que ella ha estado en contacto con Nationstar para resolver el problema. Sin embargo, el caso en su contra sigue activo, y Nationstar no ha tomado medidas en la corte para posponer el proceso. (Smith dice que Nationstar ha hecho un esfuerzo concertado para congelar cualquier ejecución hipotecaria presentada durante la moratoria).
Los abogados de otro administrador, First Guaranty Mortgage, retiraron un caso de ejecución hipotecaria de la FHA contra una joven pareja de Miami después de que New Times se acercó para preguntar por qué la presentación había llegado después de la fecha límite. Dicen que están "trabajando enérgicamente para cumplir con las pautas estatales, federales y locales durante este momento difícil".
"Si se realizó alguna actividad en un caso en violación de alguna directiva [gubernamental], fue un descuido y se corregirá de inmediato a medida que continuamos implementando y monitoreando la evolución y la situación cambiante", dice Christopher Peck, un abogado que representa a First Garantía.
El abogado de Miami, David Winker, dice que, aparte de la moratoria federal, algunos bancos no han cumplido con las propias medidas de protección de Florida durante el brote de coronavirus. El gobernador Ron DeSantis prohibió todas las nuevas ejecuciones hipotecarias y desalojos residenciales en Florida durante 45 días a partir del 2 de abril.
Sin embargo, Winker dice que el Wilmington Savings Fund Bank intentó desalojar a sus clientes de su casa embargada el 7 de abril, cinco días después del mandato del gobernador y tres semanas después de que la Corte Suprema de Florida suspendió las órdenes de desalojo conocidas como órdenes de posesión . (Una orden de posesión llega al final del proceso de ejecución hipotecaria, dándole al banco el derecho de hacerse cargo físicamente de una propiedad embargada).
Winker dijo a la corte que los esfuerzos del banco para obtener una orden judicial contra sus clientes "en medio de la crisis de COVID-19 es preocupante y plantea problemas de política pública y de salud pública".
Wilmington Savings respondió el 9 de abril, diciéndole al juez que no se opuso a suspender el desalojo hasta que el estado levante las restricciones en curso. Pero el banco está luchando contra la solicitud de los propietarios de posponer el desalojo hasta que se resuelva una apelación en su caso.
Tal como lo ve Winker, los bancos no deberían realizar actividades rutinarias de ejecución hipotecaria, dado que la Corte Suprema de Florida ha suspendido procedimientos judiciales no esenciales. Envió una carta el 1 de abril a la oficina del gobernador, a la Corte Suprema de Florida y a varios funcionarios de Miami, haciendo sonar la alarma sobre lo que él considera una mala conducta bancaria generalizada.
"Escribo para protestar porque continuar procesando ejecuciones hipotecarias es fundamentalmente injusto y contrario al debido proceso dado que el sistema judicial está cerrado a litigantes y propietarios involucrados en estas ejecuciones hipotecarias", escribió Winker.
Winker dice que el gobierno ha hecho poco para hacer cumplir sus órdenes que prohíben que los bancos y los administradores hipotecarios continúen presentando ejecuciones hipotecarias.
"La visión más caritativa de lo que hicieron los administradores hipotecarios es que todo estaba en proceso y fue accidental. Tal vez había secretarias en la oficina simplemente haciendo papeleo", dice Winker. "Otra posibilidad es que estaban pensando, 'Archiva estas cosas y pon a los propietarios la carga de responder'".
Winker reconoce que los propietarios protegidos por la moratoria se habían atrasado en sus pagos de la hipoteca antes de que el coronavirus apareciera. Debido a que lleva unos meses de impago provocar una ejecución hipotecaria, aquellos que enfrentan un nuevo caso en marzo probablemente quedaron en mora en 2019, si no antes.
Pero Winker teme que la recesión económica provocada por la pandemia genere una nueva ola de ejecuciones hipotecarias que podrían inundar los tribunales cuando vuelvan a la sesión.
La Ley federal CARES permite a los propietarios afectados por el brote de coronavirus suspender los pagos de hipotecas sobre hipotecas respaldadas por el gobierno federal durante 180 días, con una extensión disponible por medio año adicional. Sin embargo, los pagos diferidos no serán borrados ni perdonados bajo el marco actual, lo que significa que los propietarios tendrán que hacer esos pagos en el futuro.
"Esto es matemática", dice Winker. "No es que haya un tipo malvado sentado en un escritorio mirando un trozo de papel y decidiendo que cerrará su casa. Cuando finaliza el período de indulgencia y estas hipotecas van mal, las ejecuciones hipotecarias están listas para salir. Ninguna moratoria puede parar esto. Esto está dictado por los acuerdos de crédito. Ya está en los libros ".
Patrice Paldino, director ejecutivo de Ayuda Legal de Costa a Costa sin fines de lucro con sede en Plantation, se hace eco de las preocupaciones sobre una posible avalancha de casos de ejecuciones hipotecarias en los próximos meses.
"Para lo que realmente nos estamos preparando es el tsunami de ejecuciones hipotecarias y desalojos que podrían golpear una vez que se levanten las moratorias", dice Paldino.